经济学家“改口看跌”,释放了什么信号?未来哪些区域房产还能投资?

原创:侠客 来源:楼市奇说

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最近两个月房子是真的不好卖了,奇哥有几个切身感受:首先,中介在朋友圈发的广告多了,而且基本用的文案都是,“优质低价好房新出,比市场价低10-15万,房子不等人,先到先得”;

其次,接到售楼处的电话较前两个月多了,而且很多置业顾问承诺“到店有礼,绝不让你空跑”,其目的就是一个,提高到访率!据悉,当下市场处于低迷期,很多公司不仅考核出单量,多数管理者对到访率也有要求,很多员工没有办法,只得自己想办法,用礼品吸引看房者到访。



再者,最近媒体多次报道,很多地方的楼盘又开始玩起两年前的低俗营销了,昨天一个楼盘因为请了胸模作户型展示,就刷爆了朋友圈,被批低俗的背后其实还是购房者持理性观望,房子压根不好卖了,才出此下策。

此外,有媒体爆料称,河北某知名房地产开发有限公司,要求非销售员工参与到公司的房源销售中来,没有业绩的员工将会被纳入淘汰序列。据知情人爆料,该公司还会给员工办理集体户口,以规避限购政策。这是继“恒大全员卖房”之后,又一家公司被爆出使用同样的方式提高销售业绩。

事实的确如此,上半年市场还是一片火热,到了下半年基本上所有的热点城市都陆陆续续已经熄火了:5、6月份时二三线城市不仅一天一个价,且“万人摇号抢房”屡见不鲜,用一句话形容最为贴切“很多人不是在抢房就是在去抢房排队的路上”,上至88下至13岁,只要能用得上的名额购房者都会想尽一切办法用上,最终还是想提高摇号中签率。反观现在呢?从一线到四五线城市,市场基本处于“半死不活”状态:据人居智库数据,今年十月北京、深圳等十个城市二手房成交量为3.9万套,创四年来的新低;超过半数的三四线城市,房价已经由上涨转为横盘了,成交量近2个月基本都出现了缩水,有个别城市甚至拦腰暴跌。


不仅如此,最近一段时间很多业内曾经坚定不移的“看多”者已经调转枪头“改口”了,开始加入“看跌”大军了,经济学家金岩石便是其中之一。众所周知,金岩石曾经是誓死不休的多军将领,他曾冒天下之大不韪高喊出“北上广深房价卖不到单价每平米30万元,是深圳开发商的耻辱”,没少挨广大网友的唾沫星子。

但是最近2年,老金的观点来了个一百八十度大转变,先是在去年6月份时直言不讳到,未来三年内,卖掉所有投资性房产,不问价格。他认为未来中国也只有极少数的城市具备投资价值,90%的城市房价都会下跌!

近日在深圳的一场活动上,金老师又发表了演讲,归纳起来他的演讲核心观点是:1,中国房地产已经进入了十字路口,不能随便乱买了。2,下一轮房地产周期,依然能上涨的中国城市不会超过20个。3,只有3种城市还能够继续上涨,深圳广州显然还在其中。4,创新型城市一定是房价高的城市!说房价高就会抑制创新的观点是错的!

金岩石“改口看跌”释放了哪些信号?首先,虽然没有此前的观点那么激进,但是从字里行间依然能看出这个曾经的“看涨派”,如今已经妥协了,对于后市也持谨慎不乐观态度了;其次,对于投资者,虽然老金嘴上说房地产还有投资机会,但是他也说了可供投资的区域不多,他的核心观点显然是让大家都谨小慎微起来;再者,从其话语中我们能窥视到,当前市场环境真的很恶劣,多数楼市已经熄火转凉这是事实,未来能投资的城市不会太多,且需要的投资门槛也会相对拉高更是毋庸置疑的事实。这意味着,类似过去两年所有人都能跟风投资炒房坐等发财的“捡钱时代”彻底一去不复返了。



未来房地产还能投资吗?答案肯定是能,专家的言论以及种种信号显示,房地产投资的黄金时代结束了,但这不表示房地产投资的时代结束了。奇哥一直强调,房子有居住属性,但同时也兼具投资和金融属性,这是全世界房地产的共识,发达国家房地产也有投资金融属性,他们的房地产市场之所以能沿着正常逻辑发展,一方面是他们投机炒房的少,另一方面是税收合理,持有房产负担较重,民众不以房多为荣,反以房多为累;再者就是,他们的优质金融投资产品较多,股票债券等投资渠道才是多数人的选择,这一点中国不同,统计显示中国居民部门75%的资产是以房产呈现的。

那么未来哪些城市更值得投资呢?奇哥一直规劝三四线及其周边城市的投资客,不仅不能再加码了,更应该择机逃离,原因我已经分析过很多次了,棚改踩刹车、人口逐年流失、产业发展滞后、新房库存高压(多数足够卖4年之久)、购房需求塌陷等,即便是眼下统计数据依然显示,有些三四线城市仍然呈上涨态势,但这里的房产依然不值得大量持有,尤其是往后几年房地产税一旦真正出台,对这类城市的大部分房产来说才是灾难的开始;

一二线城市的房产就都值得投资吗?并非如此。首先,未来属于房地产的投资机会一定在大城市,理由同上,大城市资源多,人口多,土地少,购房、租房需求旺盛,这些支撑房价上涨的基本面较三四线城市强劲。但并不是说大城市的房产都值得买入,这同样需要根据人口、地段、交通等资源配比来细分比较,但几乎可以肯定的是中心城市的城市中心大概率都属于优质资产,中长期只涨不跌。其次,中国城市的发展模式越来越清晰,未来大城市会越来越向外扩大,发展成城市圈、城市群,小城市因为人口流失等原因,房子只会回归到住人属性。

知名经济学家巴曙松曾断言,中国未来最有前途的城市就是“3+6”:环北京、环上海、环深圳等3大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等6大城市,将成为未来中国城市的主力格局,窃以为非常有道理。

无独有偶,地产大佬余英也说过,未来一二线特别是北上广深以及杭州、南京、武汉、成都、郑州、长沙、厦门等城市,这些地方的房地产将伴随城市化、产业振兴一起继续大发展。在未来15年内,如果让其选择的话,他还是会义无反顾地选择投资“中心城市的城市中心”。

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关键字: 全国 投资 环京 环沪 一二线七大城市 热点
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