关于北京2019开年土拍的9个看法

原创:大竹子 来源:好评与差评

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11日,丰台郭公庄地块竞价到第19轮时,被京投+郭公庄投资有限公司,以37.2亿元的价格摘得,溢价率13.52%


简单谈几点看法:


1、一个月前地块刚挂出来的时候,评论君就盯着了,位置确实不错,地铁9号线跟房山线换乘线郭公庄站附近,妥妥的地铁房。


地块指标(点击可放大查看)


地块用地规模5.6万㎡,总体量16万㎡,纯住宅体量在11万㎡左右,容积率2.8,依旧执行7090政策,预测会是个高层社区。


2、无奈地块配建太多,根据公告,竞得人必须建设4.6万㎡商业用房,以及1.4万㎡相对独立集中的回迁安置房。


除此之外,还有3360㎡幼儿园、7000㎡室内公共体育设施、1500㎡残疾人康复托养所等等,溢价不高情理之中。


3、地块限售均价67702 元/ ㎡,最高售价不超过71087 元/㎡目前首开华润城在售均价为8万/㎡,好楼层在8.5万/㎡左右。


项目周边竞品


天悦壹号跟金府大院的均价,则在8.2万/㎡到8.4万/㎡,跟在售新房相比,郭公庄地块的价格竞争力相当明显。


4、不过,郭公庄地块并未毫无压力,如果没记错,早两个月成交的白盆窑地块,跟此次摘牌的郭公庄地块,执行同一限价。


位置相近,售价相同,鹿死谁手并不好说。


唯一确定的是,南四环最高限价7.1万/㎡的价格锚定再次被强化,这对天悦壹号跟金府大院,可不是好消息。


5、2019年的首场土拍,整体表现出来的氛围,透露着浓厚的谨慎味道。


但到春节放假之前,土地市场还会再热闹一阵,据统计,从1月17日到到2月1日,北京还有19宗地块等待成交。


统计日期截至1月11日


最重头在2月1日,有7宗地块挂牌截止,此时距离除夕只有2天,真是宇宙不爆炸,国土不放假。


在此,默默向奋战在土地成交第一线的小伙伴们致敬。


6、待成交的19宗地块中,共有产权房地块的数量,占了一半还多,有几宗还是蛮值得期待的,给大家画下重点:



一向供应稀少的海淀,这次挂出了2宗共有产权地块,位置在东小口森林公园附近,朝阳和石景山,也有共有产权地块供应。


从分布上看,这几宗共有产权地块,位置都挺不错,跟密云延庆比起来,很适合刚需上班族通勤。


7、也不能高兴太早,地块虽然明显低于周边房价,但3.7万/㎡到4.4万/㎡的价格对符合购买条件的刚需来说,可能并不低


地块最终是流拍还是成交,并不好说,去年小瓦窑地块的前车之鉴,依旧历历在目


8、商品房地块,评论君建议重点关注海淀和石景山,海淀地块在16号地铁线附近,石景山地块则靠近6号线,交通够便利。



在持续的观察中,有个感触是,自2018年开始,有套利机会的地块,明显不如2017年来的印象深刻。


红利总是在第一波来得最汹涌,所以遇到心仪的项目,还是不要手软。


9、另外,今年不得不提的,还有通州。6天挂牌6宗地块,节奏相当给力:



评论君猜测,这或许跟北京市政府的搬迁利好有所相关。


昨天,北京市政府摘牌迁入通州的消息刷遍朋友圈,不出意外,接下来通州会有一个发展的小高峰。


最直接的表现,就是土地的集中出让,所以接下来也会再写写通州,敬请期待。


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关键字: 北京 热点 土拍 郭公庄 新房
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