2019,给要买房的几个普通建议

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做地产自媒体,一直会给别人一些买房建议,也会看别的同行对外输出的购房建议,怎么说呢。我特别认同对于买房需要更多的理性和分析,但是我也很不认同把这件事套用各种模型和算法进行复杂化


房子兼顾商品和金融两种属性,十年前没人考虑金融,但是如今大家似乎都不去探讨他的商品使用逻辑,这两个观点其实都不是特别好。


很多时候大家在踏入售楼处前都会把自己YY成一个精密的测算家,进入售楼处后又会被销控表控制的失去了自己。


所以我一直努力的想要对外传递一件事,就是买房这事没什么复杂也不值得复杂,只要坚持住主线,不犯错就是最成功的购房过程


小长假在家,我回忆了大大小小各位朋友曾经问过我的一些买房问题,我整理了一下,都是一些普通的建议,但是真的希望可以帮到你

01、有两个不要怀疑我想和大家分享


第一个,不要怀疑中国经济会持续性的利好。


坊间一直有各种观点说中国经济会经历断崖式的下滑,我非常不认同这个观点,回望历史上各国暴跌的过程,在暴跌的前夕是看不到任何前兆的。


换句话来说,如果你肉眼可见一些下滑的趋势,本质上他的发展路径就不存在暴跌的选择,可供选择的模式其实只有一种,增速放缓,然后在放缓中找寻转型模式,转型成功的螺旋式上扬,转型失败的慢慢萎缩。


所以对于中国经济退一万步也是在转型的试错期内,需要做的就是在这段试错期内找寻到好的转型方案


而对于一个广域型的国家来说,最大的特色就是绝对提供足够多的解决方案,直到找到对的那个。90年代初,深圳快速发展的时候,其实深圳样本仅仅是全国各种试验田的一个,而深圳发展的初衷也是在香港和大陆之间增加一个过渡性的缓冲城市而已。没想到押宝就压中就成功了,利用港资的资本加上新区的土地以及外来年轻人口这三个一组合可以爆发出这么大的威力


然后没多久就在上海陆家嘴做了一个加配版的深圳,取长补短没想到更成功,然后CBD经验开始全国各地的去研发尝试


这就是真正意义上的中国式改革,没什么特别,但是就是样本多到一定会成功,而但凡成功一个就全国化复制。所以对于转型期我只焦虑需要多久而不会焦虑会不会到来,就是这个原因


而你对中国经济如果有信心,那么你对中国房地产也就必须有信心,没有任何一个城市经济利好的前提下房价会下滑,房子就是一个城市的股票


但是我同样需要强调第二个不要怀疑,就是不要怀疑政府管理房地产这个产业的决心。


将地产纳入民生管控的领域已经很久的一段时间了,房住不炒这四个字也很好的给这个行当下了一个基调。对于这个基调我也想很明确的告诉大家,对于房产,也不要期待会像十年前一样让你一夜暴富的机会,这种情况不存在也没可能,哪怕真的发现了也会让你吐出来


所以基于这两个不要怀疑,我也希望你能够调整你对房产的价值判断。房产一定会涨,但是我希望你能够忘记这个涨,因为肉眼可见的资产增值如今都需要极长的时间,5年以上才会有些许的反应,十年之后才是果实成熟期。这点心理准备要有


指望自己2年内翻身做主人?那还不如多看几本鸡汤书安慰下自己的灵魂比较好


02、不要做政策不让你做的事情


在早年的温州,坊间一直有这样的一个言论,就是只要不违法,政策越不让你做的你就越大胆的去做。所以你经常会看到温州人投机倒把去囤一些物资赚取差价。包括对于房子也是如此,20年前大家都觉得房子买一套住住就好,他们开发出了房子的投资价值


当然这个模式也帮助他们在一段时间快速致富,甚至民间还会流传各种温州致富经


当然其他领域的先不说,房地产领域如今来看温州帮的一些路数其实是失败的。比如他们是最先愿意去投资办公楼和商铺的,当然结果现在各位也都知道了。而且从整盘来看,他们这种高财务成本的快进快出模式最后往往还比不过持有者


另外,很重要的一点,如今的时代也变了,我对所有想要做房产投资的人说的第一句话就是,不要低估任何一条政策的决心。比如那些肉眼可见巨大红利背后的市场,比如2017年的雄安,比如2018年的海南,这些地方的房子碰都不要碰,谁去买了绝对就是傻叉一枚。这些国家能级的城市未来一定会彻底摆脱房地产的束缚


如今的各种迹象已经深度表明了,中国经济一定要走出一条和房地产没什么关系的路,才有可能在转型的道路上有后手可以选择。所以在这些重点城市一定如此


与此同时,不要试着去钻政策的漏洞,确实很多的漏洞不违法,但是大家不要忘了一个词叫秋后算账,只要不动产还在你身上不动着,那所谓的资产会裹挟着负债和原罪时刻有可能让你把你吃下去的吐出来


去看看开发商在做什么吧,他们背后的脑库比我们聪明一万倍,他们会不知道?租售并举后这么多房企马上就做了租赁,提倡房子是住的时候,马上所有的口号都改成美好生活,他们都不是傻叉,而且都真金白银的掏钱出来做决定了,预售证什么时候发就什么时候卖,不捂盘就真的不捂盘,他们的态度已经最大程度的表明了,如今的这个赛道里,只有顺势而为。


03、构想的政策一定会来


构想的政策一定会来,所以不要去想政策来了会怎么样,更多的想想政策来了之后你会怎么样


前段时间一直被交易中心催电话,让我去交房产税。其实在上海和重庆都一样,一直都有房产税这件事情,但是这么久以来这么密切的催我缴纳我倒是第一次见。在现场和业务员闲聊,说未来会以每年为时间点,敦促你交房产税


其实这种感觉挺微妙的,在这个时间点


其实我对这件事一直听坦然的,我一直有个态度,我是认为针对于房产的税收这块举措一定会落下的,因为某种程度上这符合趋势。未来中国经济想要转型发展,大方向一定是给到企业减负把税收转移到有钱人的个体身上,这样的变化从整盘来说是最优方案,为企业注入活力,国家整体的收入也不会降低太多


通过房产来衡量对个体纳税标准也是最客观最具备可执行力的,不论以房产税还是空置税的名义都是如此


一旦你想清楚这件事,那么你纠结的地方就会少很多。但是稍微让我有点介意的是,我其实觉得我的房产税缴纳的有点多,作为一个外地人,就一套房子每个月的缴税额在3000+,这样的持有成本还是挺高的。我询问了一下如何减免,得到的方案要么是变成上海人,要么把自己的积分变高


这其实也是暗合了另外一个趋势,未来个人针对于房产的缴税额度,评判的维度有两个,第一是拥有多少资产的房产,第二你为这个城市做了多少贡献


通过税收调节的模式,也触动优质个体更好为城市服务,产出价值。所以在这个维度上,税收和个体之间同样可以保证比较良好的循环模式。有钱人未来也分两种,对土豪征重税,对人才给予优待


有的时候想想,这应该才是当下阶段我们该做的事情,如今的楼市,大概率上我们都是有产一族,我们担心房产税落地的时候给我们带来多大的影响,不如想想是否我们为城市作出足够的贡献:每年的纳税、职称、工种、创造多少就业……这些过去无关紧要的数据未来当税种转移之后将会是你极大的财富


我是真心建议大家提前做好这方便的准备,五年后你会明白今天说这些话的意义


当然,还有两类人比较敏感,第一种叫单纯的土豪,虽然名字不好听但是土豪没有错,我的建议是规划好自己的现金流,什么意思,就是努力让自己的营收是每个月都有稳定收入的这种,而不是一阵一阵的那种收入,稳定现金流是动荡行业发展中的硬通货


第二种是土著,生下来就有很多房子的那种,这种我的建议就是,把你多余的房子租掉,而且是实名备案去租掉,不要觉得会吃亏什么的,现在吃的亏以后都会还给你的


04、买房买在房价涨起之后就可以了


很多人问我什么时机买房最重要。确实在对的时间买房在大多数情况下会省力很多。但是什么是对的时间,我想大多数人脑子里的感觉就是,房价盘整盘整盘整盘整到了最低点了,然后我们稳定的看准了时机买入,然后买入没几天楼市开始逆转反弹,然后房价绝尘而起


是不是这是我们期待的购房时机选择,俗称抄底


存不存在这样的时刻呢,确实存在的,我们把楼市的周期拉出来去看,确实每隔一阵子都会出现相对的波峰波谷。那有没有人在这个最低点买入呢,确实也有。但是你问我要不要建议你这样买房呢,我的回答是:死了这条心


为什么,因为我曾经询问了一些那些在最低点买房的人,他们事后和我说的最高频的两个字就是:运气


其实就拿我为例,我第一次买房是在2008年的11月,买好之后我就感受了四万亿的巨大威力,我的房价没多久就直接翻倍。但是你问我为什么那个点买,是因为我那一年入的行,然后我妈让我买房,仅此而已


我之前的一次置换发生在2015年的3月,置换了之后就是330政策然后就感受到那种有钱买不到房的壮观场景,然后你问我为什么这个点置换,什么分析啊判断啊一定有的,但是最重要的原因归根到底是发了年终奖了,存的钱差不多了,就买了


我完全可以把这些故事包装成一个个巨牛逼的故事换个方式和你说,但是没必要啊,运气是抄底最重要的组成部分啊


上海每一个月每一天都有人在买房,而且最低点在到来之前谁也看不到,完全是天注定的事情,更何况是在现在这么复杂的市场


那什么是最好的买房时间,我个人建议就是,当你肉眼可以看到房价涨起来的时候,再去买,不要觉得涨起来的这部分自己没占到很吃亏,因为大概率来说你会迎接后面更长的一段涨幅


其他的不敢拍胸脯,但是有一件事是可以确定的,当楼市开始起势的时候,最少可以维持1-1.5年以上的时间,如果你看着他价格涨了1-2个月,放心,你还是会赢过90%的购房者


不贪就是大赚,我记得叶荣添这么曾经和我们说过


05、

最后还有一些小建议值得和大家说说


1、管理好自己买房的金融属性,看准房子最好的生活属性,或许就是最好的投资,最不会被征税的房子,就是自己要住的房子


2、不要买陌生的城市


3、房子改变命运的概率越来越小了,下一轮能够改变你命运的是你的小孩,春节在家多生娃,以后开心,现在应该也会开心的


4、不要买超过4套房子,一套自住、一套出租、一套轮动,最后一套留给情怀,不能再多了


4、一直以来,房价都在和我们说一件事:从来没有一件笔直的事情,螺旋式上涨或许就是最好的上涨


06、

以上都是我个人的小建议,希望你能发大财


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关键字: 全国 热点 买房攻略
真叫卢俊
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